Проблемы после аукциона и как их решить

31.03.2020

Имущество, которое подлежит продаже по решению суда, реализуется через электронный онлайн-аукцион. Для этого в Узбекистане создана единая торговая площадка «E-IJRO AUKSION». Она позволяет любому заинтересованном лицу купить недвижимость, автотранспорт и другие объекты на справедливых и прозрачных публичных торгах.

По общему правилу если лицо купило имущество, выставленное на торги по судебному решению, то оно считается добросовестным приобретателем. Истребовать такое имущество нельзя.

Но все же на практике часто возникают споры в отношении крупной недвижимости, приобретенной в порядке исполнения судебных решений. В последнее время адвокатской фирме «ESTE» пришлось защищать законные интересы целого ряда победителей аукционов. Ниже мы делимся информацией о самых сложных и интересных случаях. В целях обеспечения адвокатской тайны все названия и имена изменены.

Требование о возврате имущества в связи с отменой приговора

ООО «Альфа» обратилось с просьбой защитить его интересы по гражданскому спору об объекте недвижимости.

Как выяснилось, в 2016 году по приговору суда объект, принадлежавший ЧП «Старт», был конфискован и реализован на открытых аукционных торгах гражданину С.Ахмедову (электронные онлайн-аукционы проводятся с 2018 года). В 2018 году С.Ахмедов продал недвижимость ООО «Альфа». Но в 2019 году приговор в части конфискации имущества был отменен и суд разъяснил право заинтересованных лиц обратиться о возврате имущества в гражданском порядке.

На этом основании ЧП «Старт» подало иск в отношении Бюро принудительного исполнения при Генеральной прокуратуре Республики Узбекистан, а также добросовестных приобретателей С.Ахмедова и ООО «Альфа».

Гражданский суд первой инстанции удовлетворил требования частного предприятия, признал недействительными протокол аукционных торгов и последующий договор купли-продажи имущества. Свое решение суд обосновал тем, что до выставления объекта на торги не произведена оценка одного из строений, указанных в кадастровых документах.

Вступив в дело, мы подготовили и подали кассационную жалобу, в которой указали, что «неоцененного строения» на момент торгов не существовало. Мы документально подтвердили, что из-за естественного износа это строение много лет назад подверглось разрушению.

Тем не менее, кассационная инстанция оставила решение в силе. Вышестоящий суд теперь посчитал, что «в ходе аукционных торгов имели место процедурные нарушения». Утверждалось, что организатор торгов безосновательно признал первый аукцион не состоявшимся, а также не разместил в СМИ объявления о проведении первого и повторного аукционов.

Не согласившись с доводами суда кассационной инстанции, мы обратились с жалобой в порядке надзора. К обращению мы приложили подтверждения того, что торги в первый раз не состоялись автоматически – из-за отсутствия должного количества участников. А в архивах нам удалось найти экземпляры газет «Народное слово» с объявлениями о соответствующих торгах.

Суд надзорной инстанции отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. В конечном итоге ООО «Альфа» было признано добросовестным приобретателем и сохранило за собой имущество.

Можно без преувеличения утверждать, что перед ООО «Альфа» маячила реальная перспектива остаться как без имущества, так и без уплаченных за него денег. Поскольку С.Ахмедов вряд ли сумел бы сегодня вернуть нашему доверителю (клиенту) полученные от него более года назад деньги. Можно не говорить об упущенной выгоде и других минусах, в случае изъятия объекта у нынешнего собственника.

С другой стороны, нужно дать оценку позиции истца. ЧП «Старт» имело право обратиться о возврате конфискованного имущества. Но истец не учел, что закон допускает возврат только того имущества, которое пока не реализовано по решению суда. Если же конфискованное имущество уже продано, необходимо просить возмещения его стоимости за счет государственных средств.

Дважды заложенное имущество

В другом случае ООО «Евразия-бизнес» обратилось в суд с иском в отношении ГУП «Центр по организации электронных онлайн-аукционов» и гражданина Р.Салиева. Истец просил признать недействительными итоги электронного онлайн-аукциона на недвижимое имущество, реализованное по решению экономического суда.

Предыстория дела такова, что в 2019 году решением суда крупный объект недвижимости был выставлен на продажу для обеспечения обязательств ООО «Евразия-бизнес» по банковскому кредиту. Эту недвижимость на электронном онлайн-аукционе купил наш доверитель Р.Салиев.

Сразу же после торгов ООО «Евразия-бизнес» обратилось в суд, утверждая, что имущество реализовано с нарушениями. Истец заявил, что реализованный объект заложен дважды, а обязательства по договору последующего залога не учтены при принятии судебного решения.

Наша задача на судебном процессе заключалась в том, чтобы доказать добросовестность Р.Салиева. Действительно, он не знал и не мог знать о последующем залоге, действовал в полном соответствии с регламентом аукциона и оплатил стоимость имущества. При этом мы подали встречный иск о признании Р.Салиева добросовестным приобретателем с возложением на ООО «Евразия-бизнес» обязанности освободить объект.

При этом на суде вскрылось, что ООО «Евразия-бизнес» преднамеренно скрыло от экономического суда и заинтересованных лиц сведения о последующем залоге.

Изучив все обстоятельства дела, суд признал нашего доверителя добросовестным приобретателем и постановил освободить объект, занимаемый ООО «Евразия-бизнес». Суд указал, что интересы последующего залогодержателя не нарушены, так как излишки средств от продажи имущества могут покрыть все долги перед ним. Истец подал апелляционную и надзорную жалобы, но решение суда первой инстанции осталось в силе.

Таким образом, мы не позволили нашему оппоненту реализовать план, который заключался в том, чтобы аннулировать торги с целью вернуть имущество, но при этом выгодно воспользоваться кредитными средствами.

Новый собственник и старые арендаторы

Еще одно дело было связано с тем, что гражданин В.Алиев не мог вступить в права собственника в отношении зданий и сооружений, приобретенных им на онлайн-аукционе.

Предыдущий собственник и в этом случае пытался оспорить в суде торги. Но они были признаны законными и суд постановил выселить прежнего хозяина из незаконно занимаемого объекта.

Однако, В.Алиев столкнулся с еще одной проблемой. Оказалось, что старый владелец ранее предусмотрительно заключил договор аренды с фирмой своего родственника. Согласно договору ООО «Тристар» за символическую плату получило право использовать здания и сооружения в течение следующих 20 лет.

В этот момент В.Алиев решил обратиться за помощью к нам. Мы собрали всю информацию по договору аренды. Оказалось, что договор был заключен лишь для вида, исключительно с намерением сохранить недвижимое имущество. Несмотря на требование закона, договор не прошел обязательную государственную регистрацию, а арендные отношения не получили отражения в налоговой отчетности ООО «Тристар».

Суд, рассмотрев наше исковое заявление, признал договор аренды мнимой сделкой и обязал ООО «Тристар» освободить объект. Тем самым, удалось в максимально короткие сроки обеспечить фактическую передачу имущества новому собственнику.

Обобщение этих и других случаев из нашей практики позволяет сделать определенные выводы и сформулировать несколько рекомендаций.

Первое. Предыдущие владельцы обычно пытаются отстоять имущество всеми возможными способами. Поэтому в таких случаях новым собственникам требуется защитить свои права в судебном порядке.

Второе. Участники онлайн-аукционов могут избежать длительных и затратных тяжб, если предварительно изучат правовые и финансовые аспекты интересующего лота. В этом могут помочь профессиональные юристы и экономисты, которые проанализируют нужную информацию и дадут грамотные подсказки.

И, наконец, третье. Немалое количество конфликтов, связанных с приобретением имущества на электронных онлайн-аукционах, говорит о необходимости дальнейшего совершенствования их проведения. Важно повысить и статус организатора торгов – ГУП «Центр по организации электронных онлайн-аукционов». Вероятно, ему нужно больше полномочий по защите прав и законных интересов приобретателей имущества.

Другими словами, своего решения все еще ждет ключевая задача – создание такого организационного и правового механизма, который бы обеспечивал права как победителей онлайн-аукционов, так и всех лиц, имеющих законные интересы в отношении реализуемой собственности. Это также будет способствовать увеличению доходной части бюджета государства и безусловному исполнению судебных решений и актов иных органов.

Велика вероятность того, что некоторые субъекты предпринимательства испытают экономические трудности в связи с пандемией коронавируса. Поэтому можно прогнозировать, что в следующие месяцы увеличится объем имущества, реализуемого через онлайн-аукционы. А в долгосрочной перспективе любые торги и тендеры, вероятнее всего, будут проводиться с помощью электронных систем в режиме реального времени. Исходя из этого, совершенствование системы электронных онлайн-аукционов есть требование времени.

← Обратно к перечню публикаций